房产合同的成立要件是什么

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第1种观点： 要理解不动产投资信托的内涵，还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。首先，组织方面的条件，也称之为“组织结构检验法(aaac)”。此方面的条件包括如下内容：必须由一个以上的受托人或董事管理；受益权由可转让的股票或受益凭证来表示；本应当和公司一样缴纳联邦所得税；不是《国内税收法典》第582(c)(2)项所规定的金融机构(包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等)。最后两个内容属于股权结构方面的要求，直接反映了不动产投资信托的立法，即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具，就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中，难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说，必须在整个纳税年度都符合。其次，收入方面的条件，也称为“收入检验法(c)”。其又分为两个方面的内容，即“75检验法(75)”和“95检验法(95)”。所谓“75检验法”是指在一纳税年度中，不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75：不动产租金；不动产抵押贷款利息；转让或者以其他方式处分不动产资产(包括不动产权益和不动产抵押权益)的收入；来自其他不动产投资信托的股息收入；不动产税的减免；来自取消回赎权财产的收入；不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费；转让或以其他方式处分非资产不动产的收入；合格的临时投资收入。所谓“95检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息，转让或以其他方式处分证券资产(不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证)的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现，“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产，这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。再次，资产方面的条件，也称为“资产检验法(A)”。即在每一个纳税季度末，符合下列要求：全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目(包括应收账款)和发行的证券组成；不是由发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例；不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券；不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成，这是从资产出发来不动产的投资。不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例，也有分散投资以规避风险的作用。最后，分配方面的条件，也称之为“分配检验法(Db)”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资，取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。

第2种观点： 法律分析：合同成立要件有三个：1、签订合同的双方当事人具有相应的民事行为能力。2、双方当事人的意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平、重大误解的情形。3、合同的内容和形式不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。法律依据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第3种观点： 不动产买卖合同成立的条件有：1、具有双方或者多方当事人，均具有相应的民事行为能力；2、合同内容包括当事人、标的和数量；3、合同具备要约和承诺阶段；4、当事人意思表示一致。【法律依据】《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

第1种观点： 1、订约主体存在双方或多方当事人。2、双方当事人订立合同必须是“依法”进行的。3、当事人必须就合同的主要条款协商一致。即合同必须是经过双方当事人协商一致的。所谓协商一致，就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。4、合同的成立应具备要约和承诺。法律依据：《民法典》第四百七十条??合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《民法典》第四百七十一条??当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

第2种观点： 法律分析：房产合同的成立要件如下：1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。第四百六十四条：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第3种观点： 法律分析：1、卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。

第2种观点： 一、房产合同的成立要件有哪些1、房产合同的成立要件如下：（1）当事人具有书写证明能力、意思表示自愿真实；（2）房屋买卖合同内容合法、符合法律规定的形式；（3）房屋买卖关系的成立不得恶意串通损害国家集体或第三人利益、不得以合法形式掩盖非法目的。2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。二、合同的无效情形有哪些合同的无效情形如下：1、该条款内容违反可以导致合同无效的法律强制性规定；2、违背公序良俗；3、合同当事人无民事行为能力；4、意思表示不真实；5、恶意串通，利用合同损害他人合法权益。三、合同的有效性构成要件有哪些合同的有效性构成要件如下：1、主体合格。当事人应具备订立合同的条件，是必要的民事权利能力、民事行为能力；2、意思表示真实；3、行为不违反法律及社会公共利益；4、形式合法。

第3种观点： 法律分析：一般在承诺人作出的承诺生效后，合同成立。如果当事人订立书面合同的，合同自当事人均签名、盖章或者按指印时成立。如果当事人采用信件、数据电文等形式订立合同且要求签订确认书的，合同自签订确认书时成立。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百八十三条承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。第四百九十一条当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的，签订确认书时合同成立。当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的，对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立，但是当事人另有约定的除外。